土地活用の目的

最近は長引く低金利や公的年金などの不安もあり、将来に向けての生活設計、私的年金や保険の代わりに資産としての土地を有効に活用したいと考える方が増えています。短期的に高額の収入を得たいのか、それなりの金額でも長期的に得られる方がよいのか、またそれぞれの場所や環境などから適している土地の用途も異なるうえ、目的によっても選択肢が変わってきます。

家ほかにも税金対策としての土地活用を考える方もいるでしょう。更地のままでは税金の優遇措置がありません。しかし、住宅用地にすると敷地面積が200平方メートル以下では固定資産税は通常の6分の1、都市計画税は3分の1、200平方メートル以上では固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2になる軽減措置があります。

また更地に比べて建物が建っている土地=貸家建付地は、評価額が下がるので相続税対策に有効といえます。一般的な住宅地だと20%程度引き下げになりますし、建物の相続評価額は建築コストの約50~60%にまで引き下げられます。土地活用は安易に始めると、後で取り返しがつかない事態に陥ることがあります。何を重視したいのか、自らの考えを明確にして将来を見越した事業計画を立てることが大切です。

土地活用の種類

土地活用にはどんな種類があるのでしょう。最初に挙げる「売る」方法としては「土地売却」と「等価交換」があります。土地売却とは不動産会社と契約し、仲介してもらい購入者に土地を売却します。不動産会社自体が購入者になる場合もあります。等価交換とは、まず土地を提供して建物を建てて建物のうち提供した土地の評価額に見合った分を取得するものです。

駐車場二番目に挙げる「貸す」方法としては「駐車場経営」と「定期借地」があります。駐車場経営は、土地を平面駐車場や立体駐車場にして賃貸することです。定期借地とは、50年以上の期間で契約して土地を貸し、最初に一括して地代を受け取るもので、契約期間が満了すると土地は必ず戻るうえ所有権を持ちつつまとまったお金が手に入ります。

三番目に挙げる「建物を建てて貸す」方法の中でも特に「アパート・マンション経営」は節税対策に有効です。土地にアパートやマンションを建てて、賃貸住宅として賃料を得ます。また「商業ビル・オフィスビル経営」もビルを建てて、企業や店舗に対して貸すものです。「ロードサイト店舗経営」は、テナントを誘致してショッピングセンターや大型店舗にし、土地を貸して地代を得る方法と建物を賃貸して賃料を得る方法とがあります。

土地活用とは

土地活用とは、自分が使っていない土地を有効に利用して経済的な利益を得ることです。日本の土地事情も年代によって変遷がありました。

電卓まず戦後の日本では、金融機関が融資をするときは土地を担保にするのが一般的だったこともあり、事業をおこなう際は土地を所有することが大前提で、資産としてとても価値のあるものでした。1960年代には日本の国土面積の限界や持ち家に対する憧れなどから、土地の価格は下がらないという「土地神話」が生まれました。1980年代後半は土地神話に加えて右肩上がりのバブル経済で、土地を転売するだけで大きな利益を得ることができました。

金融機関も地価が異常なほど高騰した土地を担保に、企業へ次々と多額の融資をしたのです。1990年代前半になると、国は欧米と比べて低かった固定資産税の負担と土地の売買ででた差益の税負担を強化しました。この政策に加え金融機関への総量規制の導入により、土地を担保にした融資の拡大が抑えられ、地価の高騰に歯止めがかかりバブル経済は終わりを迎えました。

現在では土地の値上がりが期待できないばかりでなく、所有しているだけで毎年の固定資産税や都市計画税、所得税や相続税などのコストがかかります。今や土地は所有する時代から賢く活用する時代になっているのです。土地活用は広大な土地を持つ資産家がおこなうイメージがありますが、そんなことはなく最近では狭小地でも有効活用を考える若い世代も増えています。自分の持っている土地の価格がいかほどのものなのか分からない人も多いと思います。最近ではこうした人達のためにインターネットなどで簡単に土地査定ができるサービスがあります。必要項目を入力するだけで、数社から査定額をだしてもらえるので比較もできます。土地活用をしようと思ったらまで価格相場を調べるところから始めてみると良いでしょう。